Cesja umowy deweloperskiej
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, spotkać się można z pojęciem „cesja umowy deweloperskiej”. Warto wiedzieć, czym jest cesja umowy deweloperskiej, czy jest to korzystne rozwiązanie i w jaki sposób ją przeprowadzić.
Umowa deweloperska, którą zawiera się przed kupnem nowego mieszkania, nie jest aktem własności nieruchomości. Zapewnia ona jedynie prawo do otrzymania mieszkania, które na tym etapie stanowi wierzytelność. Cesja jest umową cywilnoprawną pomiędzy cedentem, czyli wierzycielem a cesjonariuszem, który nabywa wierzytelność.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym cesja to przelew wierzytelności. Umowa deweloperska stanowi szczególny rodzaj umowy, w której osoba kupująca mieszkanie i deweloper są dla siebie zarówno dłużnikami, jak i wierzycielami, mają więc wzajemne prawa i obowiązki. W przypadku cesji umowy deweloperskiej wierzytelność stanowi prawo do nieruchomości. Oznacza to, że cesjonariusz zostanie właścicielem nowego mieszkania po spełnieniu zobowiązania polegającego na zapłaceniu deweloperowi kwoty należnej za lokal. Deweloper z kolei zobowiązany jest do spełnienia określonych świadczeń, czyli do dostarczenia mieszkania zgodnie z ustaleniami oraz przeniesienia prawa własności nieruchomości na cesjonariusza. Na dokonanie cesji umowy deweloperskiej zgodę musi wyrazić deweloper. Warto wiedzieć, że nie każda umowa deweloperska pozwala na takie rozwiązanie, dlatego należy dokładnie zapoznać się z jej zapisami.
W przypadku cesji umowy deweloperskiej cedent, czyli wskazany w umowie deweloperskiej nabywca lokalu, przekazuje swoje uprawnienia na rzecz cesjonariusza, który zobowiązany jest do zapłacenia ustalonej ceny. Obowiązkiem cesjonariusza będzie zapłacenie deweloperowi za mieszkanie, gdyż to on będzie jego właścicielem i będzie posiadał wszelkie prawa, jakie przysługują właścicielowi mieszkania na podstawie umowy deweloperskiej, w tym w szczególności roszczenie o przeniesienie prawa własności lokalu. Aby cała transakcja była bezpieczna i zgodna z prawem, cesję umowy deweloperskiej, podobnie jak i wcześniejszą umowę zawartą między cedentem a deweloperem, powinien sporządzić notariusz.
Cesja umowy deweloperskiej wykorzystywana jest zwykle w dwóch przypadkach. Pierwszy, to gdy osoba kupująca mieszkanie na rynku pierwotnym rozmyśli się i chce je odsprzedać. Drugi przypadek dotyczy tzw. flipperów, czyli osób, które kupują atrakcyjne nieruchomości na rynku pierwotnym od deweloperów, a gdy inwestycja zbliża się do zakończenia, odsprzedają je właśnie w formie cesji umowy deweloperskiej.
Jeśli chodzi o koszty, to należy wiedzieć, że obrót mieszkaniem na rynku wtórnym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Może stanowić także źródło przychodów, które należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym i zapłacić podatek dochodowy. Ponadto ponieść trzeba koszty sporządzenia aktu notarialnego i ewentualnych odpisów. Zwykle również cedent oczekuje określonej opłaty za dokonanie cesji nieruchomości, której wysokość podlega indywidualnym ustaleniom pomiędzy cedentem a cesjonariuszem.
