Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe (wydziały wieczystoksięgowe) dla działek, domów i mieszkań, zarówno dla praw własności, jak i dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Każda księga wieczysta jest podzielona na rozdziały, które dla każdej nieruchomości zawierają informacje tego samego typu, co zostało sprecyzowane w Ustawie o księgach wieczystych:

• okładka – znajduje się na niej oznaczenie księgi, czyli jej numer, nazwa, typ nieruchomości, której dotyczy oraz który sąd rejonowy ją prowadzi,
• dział I – zawiera oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw z nią związanych, a także jej położenie przeznaczenie, opis i powierzchnię,
• dział II – w nim można znaleźć informacje, które dotyczą własności, użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• dział III – zawiera dane dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń, które na niej ciążą (oprócz hipoteki),
• dział IV – znajdują się w nim informacje dotyczące hipoteki.

Jak założyć księgę wieczystą?

Aby założyć księgę wieczystą, trzeba złożyć wniosek w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, na którego terenie znajduje się nieruchomość. Wniosek może złożyć jej właściciel, ale także wierzyciel (o ile dysponuje prawem wpisanym do księgi), właściwa państwowa jednostka organizacyjna, której nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste oraz osoba, która ma do niej ograniczone prawo rzeczowe.

Wniosek o założenie księgi wieczystej należy uzupełnić o następujące dane:

• oznaczenie nieruchomości,
• lokalizacja, obszar i sposób korzystania z niej,
• wszyscy uprawnieni, na których rzecz ma być wpisana własność,
• powołanie tytułu własności nieruchomości lub nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• obciążające nieruchomość prawa rzeczowe lub ograniczeń w rozporządzaniu nią.

Księgę wieczystą sąd zakłada na podstawie postanowienia po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. O takim fakcie powiadamia wszystkich zainteresowanych, a także organ, który prowadzi ewidencję gruntów i budynków.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Założenie księgi wieczystej kosztuje 60 zł. Natomiast za wpis dotyczący własności, użytkowania wieczystego i ograniczonego prawa rzeczowego trzeba zapłacić 200 zł. 150 zł zaś to kwota, którą należy uiścić za wpis wyżej wymienionych praw, jeśli zostały one nabyte na podstawie spadku, dziedziczenia, zapisu lub zniesienia współwłasności.

Zasady dotyczące ksiąg wieczystych reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.

Artykuł Jak założyć księgę wieczystą? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Czym jest i jak działa?

W roku 2011 wprowadzono ustawę deweloperską, która nałożyła na deweloperów obowiązek zakładania rachunków powierniczych. W ten sposób rządzący chcieli chronić interesy klientów firm deweloperskich, które borykały się wóczas z problemami finansowymi i często nie mogły dotrzymać swoich zobowiązań. Rachunek powierniczy to rachunek bankowy, który służy do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem. Zarządza nim bank, który zleca dyspozycję przelewu środków na konto dewelopera dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej. Stanowi on zatem zabezpieczenie środków wpłacanych na rzecz zakupu nieruchomości, które są w trakcie realizacji.

Rachunek powierniczy otwarty

Ustawa przewiduje dwa rodzaje rachunku powierniczego – otwarty i zamknięty. Rachunek otwarty charakteryzuje się tym, że wypłata środków następuje po zakończeniu wskazanego w umowie etapu prac. Bank monitoruje przebieg prac i na podstawie wpisów w dzienniku budowy oraz często z pomocą wyznaczonego rzeczoznawcy z uprawnieniami budowlanymi, decyduje o wypłacie kolejnych transz zgodnie z zapisami w umowie deweloperskiej. Liczba tego typu transz musi wynosić minimum 4, ponieważ żadna z nich nie może wynieść więcej niż 25% całkowitych kosztów inwestycji. Istotną informację stanowi też fakt, że pozyskane z banku środki inwestor może przeznaczyć wyłącznie na realizację danej inwestycji. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w trzech wariantach, tj. rachunku bez dodatkowych zabezpieczeń, rachunku zabezpieczonego gwarancją bankową lub rachunku zabezpieczonego gwarancją ubezpieczeniową. Gwarancja bankowa umożliwia kupującemu natychmiastowe odzyskanie przekazanych na rachunek powierniczy środków w przypadku odstąpienia od umowy bądź ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Gwarancja ubezpieczeniowa działa podobnie, z tym że wypłatę środków odpowiada nie bank, ale firma ubezpieczeniowa. W praktyce rachunek powierniczy najczęściej nie jest jednak zabezpieczony dodatkową gwarancją bankową czy ubezpieczeniową.

Rachunek powierniczy zamknięty

Rachunek powierniczy zamknięty w przeciwieństwie do otwartego, nie dopuszcza wypłaty środków w trakcie realizacji inwestycji. Wpłacane przez klientów transze zostają wypłacone deweloperowi dopiero po zakończeniu przez niego całej inwestycji. Środki trafią do dewelopera po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do nieruchomości na nowego nabywcę. Ten rodzaj rachunku jest zdecydowanie najbezpieczniejszą dla konsumenta formą zabezpieczenia kupna nieruchomości, ale oferowany przez deweloperów jest stosunkowo rzadko. Przyczyną są oczywiście pieniądze, bo ta forma zmusza dewelopera do sfinansowania całości inwestycji ze środków własnych lub kredytu.

Artykuł Rachunek powierniczy pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Komfortowa realizacja transakcji deweloperskich

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał z myślą o osobach kupujących domy i mieszkania na rynku pierwotnym. Zasada jego działania jest podobna do Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, choć z jego ochrony korzysta w tym przypadku inna grupa konsumentów. Głównym celem ochrony w ramach funduszu deweloperskiego jest zabezpieczenie interesów klientów w sytuacji, gdy inwestor ogłosi upadłość, nim zrealizuje plany uregulowane umową. Jest to rodzaj funduszu powierniczego. Dzięki zebranym na nim środkom w razie kłopotów można pokryć roszczenia klientów. Co ważne ochrona tego typu może być również rozszerzona o sytuacje, w których to nabywca rezygnuje z umowy deweloperskiej.

Do tej pory w ustawie deweloperskiej brakowało gwarancji, że poszkodowany nabywca otrzyma zwrot wpłat dokonywanych na poczet inwestycji, która ostatecznie nie została zrealizowana. Pewność taką mogły mieć tylko osoby, na które zostało przeniesione prawo do kupowanego lokalu. Po niedawnych zmianach DFG skuteczniej chroni osoby kupujące domy lub mieszkania znajdujące się dopiero w budowie. Ochrona funduszu trwa od pierwszej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy do przeniesienia praw na nabywcę.

Fundusz działa na polskim rynku nieruchomości od lipca 2022. Choć objął już pierwszych nabywców, nie wszyscy kupujący lokale na rynku pierwotnym będą mogli skorzystać z jego ochrony. Mają do niej prawo tylko osoby fizyczne, które kupiły mieszkanie na podstawie umowy deweloperskiej. Oprócz tego mieszkania zakupione przed 1 lipca 2022 nie zostają objęte ochroną. Kto jeszcze będzie jej pozbawiony? Osoby, które postanowiły sprzedać mieszkanie w trakcie realizacji inwestycji. Lokale z drugiej ręki nie są objęte ochroną DFG. Warto pamiętać, że zasada ta nie dotyczy cesji umowy deweloperskiej na rzecz nowego nabywcy. Może on korzystać z funduszu, jeśli tylko pierwszy właściciel spełniał warunki, o których mówiliśmy wcześniej.

Co ciekawe nie tylko nowe budynki, czyli zabudowa wznoszona od podstaw, mogą być objęte DFG. Dotyczy to także odrestaurowanych starych kamienic lub obiektów przemysłowych. W każdym przypadku kluczowym warunkiem jest zakup nieruchomości na podstawie umowy deweloperskiej. Jednak nawet taka umowa nie daje nam gwarancji ochrony, gdy w kupionej od dewelopera nieruchomości chcemy prowadzić działalność gospodarczą. DFG zarezerwowany jest tylko dla kupujących mieszkania lub domy dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Nim zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera, dokładnie sprawdźmy, jak w jego przypadku działa DFG i czy nasza inwestycja jest nim objęta. Szczególnie, gdy w grę wchodzi cesja lub zakupy z drugiej ręki. Ochrona interesów kupujących w przypadku tak dużych inwestycji jest niezwykle ważna i nie warto jej tracić.

Artykuł Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – na czym polega i kogo chroni? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Umowa rezerwacyjna nie przenosi własności na nabywcę, jest jedynie pierwszym etapem na drodze do zakupu nieruchomości.

Jakie dane umieścić w umowie rezerwacyjnej?

Umowę rezerwacyjną można zawrzeć zarówno w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zazwyczaj ma formę pisemną, co ułatwia dochodzenie roszczeń. Jeśli umowa rezerwacyjna zawiera elementy umowy przedwstępnej, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Każda umowa rezerwacyjna powinna zawierać:

• datę i miejsce jej zawarcia,
• określenie obu stron umowy: nazwę i adres dewelopera oraz osoby upoważnione do zawarcia umowy w imieniu przedsiębiorcy, dane sprzedającego na rynku wtórnym, dane kupującego – imię, nazwisko, PESEL oraz adres,
• dane dotyczące nieruchomości: jej adres, lokalizację, powierzchnię, numer księgi wieczystej lub działki itp. (jest to szczególnie istotne w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym, kiedy istnieje ona jedynie na projekcie),
• okres, na jaki została zawarta rezerwacja (im dłuższy okres obowiązywania rezerwacji, tym więcej czasu na załatwienie formalności przez kupującego),
• wysokość zadatku, zaliczki lub opłaty rezerwacyjnej, które są ustalane indywidualnie przez obie strony,
• konsekwencje zerwania umowy rezerwacyjnej.

W przypadku umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej w umowie muszą zostać dodatkowo zawarte istotne elementy, na podstawie których zostanie zawarta umowa przenosząca prawo własności oraz termin podpisania umowy przyrzeczonej.

Koszty związane z umową rezerwacyjną

Samo podpisanie umowy jest bezpłatne, chyba że jest przygotowana w formie aktu notarialnego. W umowie mogą być zawarte informacje o ponoszonych przez kupującego opłatach. Najczęściej stosowane rozwiązania to:

• bezzwrotna opłata na rzecz sprzedającego (najczęściej dewelopera),
• zaliczka, która jest zwracana w pełnej wysokości w przypadku wycofania się z umowy którejkolwiek ze stron,
• zadatek, który chroni obie strony umowy: jeśli wycofa się z niej sprzedający, zwraca drugiej stronie dwukrotność wpłaconego zadatku, w przypadku wycofania się kupującego, strona sprzedająca może zatrzymać całość zadatku.

Umowa rezerwacyjna na zazwyczaj prostą formę, nie jest wymagana przepisami prawa, ani przez banki, ale daje kupującemu możliwość sprawdzenia zdolności kredytowej i rozpoczęcia procesu ubiegania się o kredyt bez ryzyka, że wybrana nieruchomość zostanie sprzedana innej osobie.

Artykuł Czym jest umowa rezerwacyjna nieruchomości pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.