Co uwzględnić przy wyborze lokalizacji mieszkania inwestycyjnego?
Wybór odpowiedniej lokalizacji to jeden z najważniejszych aspektów, które należy rozważyć podczas inwestowania w nieruchomości, także mieszkaniowe. To, gdzie znajduje się nieruchomość, w dużej mierze wpływa na jej wartość, a także na potencjalny zwrot z inwestycji. W tym artykule przyjrzymy się najważniejszym czynnikom, które powinny być brane pod uwagę przy wyborze lokalizacji dla inwestycji w mieszkanie.
Inwestycyjny zakup mieszkania zazwyczaj ma dwa cele:
- wypracowanie zysku na wzroście wartości mieszkania w czasie,
- wypracowanie zysku z wynajmu.
Z grubsza możemy uznać, że dla obydwu tych celów istotne są podobne czynniki związane z lokalizacją. Dlatego omówimy tu je zbiorczo.
Czynniki demograficzne
Wszyscy wiemy, że prognozy demograficzne dla Polski nie są dobre – liczba ludności w naszym kraju będzie się kurczyć. Jednak wybierając miejsce na inwestycyjny zakup mieszkania powinniśmy wniknąć w temat nieco głębiej. Otóż wyludniają się przede wszystkim lokalizacje peryferyjne, czyli, w skrócie, takie, które nie dają perspektyw zatrudnienia. Największe miasta będą się rozwijały. Dotyczy to także terenów podmiejskich oraz małych miast i wsi pełniących rolę “sypialni” głównych ośrodków. Dlatego, mimo ogólnie niekorzystnych trendów demograficznych, nadal jest sporo lokalizacji, w których popyt na mieszkania będzie rósł. Właśnie tam należy inwestować.
W kontekście demografii jest jeszcze jeden czynnik, który należy brać pod uwagę. To struktura gospodarstw domowych. Są one coraz mniejsze, czyli w jednym mieszkaniu mieszka coraz mniej osób. Trend ten jest silniejszy tam, gdzie dominuje bardziej nowoczesny styl życia i sprawia, że problem spadku liczby ludności nie przekłada się wprost na mniejszy popyt na mieszkania.
Infrastruktura i dostępność
Niektóre lokalizacje kuszą niskimi cenami. Przez to łatwo wpaść w pułapkę, bo może się wydawać, że z takiej inwestycji będzie duży zwrot. Kluczowe jest, aby mieszkanie miało dostęp do infrastruktury oraz by można było z niego łatwo i szybko dotrzeć do istotnych punktów, takich jak centra handlowe, szkoły, szpitale, miejsca pracy. Ważny jest więc dostęp do transportu publicznego oraz rozbudowana sieć dróg.
Rozwój i plany urbanistyczne
Inwestowanie w bardziej peryferyjne lokalizacje ma sens, jeśli weźmiemy pod uwagę plany rozwoju danego miejsca. Tak naprawdę jest to jedna z lepszych strategii inwestowania długoterminowego. Jeśli mieszkania w nowej inwestycji są tanie, ponieważ stoją niemal “po środku niczego”, jednak wiemy, że w ciągu kilku lat powstanie tam infrastruktura oraz więcej bloków i domów – jest to prognoza szybkiego wzrostu wartości lokalu. Dotyczy to także wybranych dzielnic dużych miast. Niektóre z nich są tańsze, ponieważ brakuje im kluczowych inwestycji. Jeżeli takie inwestycje są planowane (np. nowa linia tramwajowa lub linia metra), to ceny tam będą rosły.
Czynniki ekonomiczne
Wybierając lokalizację na inwestycyjny zakup mieszkania, warto też brać pod uwagę, oprócz demografii, czynniki ekonomiczne. Jaki jest bieżący i prognozowany poziom bezrobocia? Jakie są średnie zarobki? Jak szybko rosną, szczególnie w porównaniu z inflacją i średnią krajową? Jaka jest dynamika rynku pracy? Jakie są plany i perspektywy rozwoju gospodarczego danego miasta lub regionu? To wszystko będzie w najbliższych latach wpływało na ceny mieszkań w danej lokalizacji.
Rynek wynajmu
Jeśli nastawiasz się na zarobek z wynajmu mieszkania, sprawdź lokalizację pod tym kątem. Jaki jest tam popyt na wynajem? Jakie są średnie stawki czynszów? Kto głównie wynajmuje w danej lokalizacji? To ostatnie pytanie jest istotne pod kątem wyboru odpowiedniej wielkości mieszkania oraz jego aranżacji, ponieważ inne potrzeby będą mieli studenci, inne samotne osoby na dorobku, a jeszcze inne – rodziny z dziećmi.
Spiesz się powoli!
Jak widzisz – już przy podstawowej analizie jest sporo czynników, które należy wziąć pod uwagę, wybierając lokalizację pod inwestycyjny zakup mieszkania. Ważne jest to, abyś taką analizę przeprowadził dokładnie i nie podejmował pochopnych decyzji.
