Koszty budowy coraz wyższe – widać to w cenach nieruchomości
Ceny mieszkań w Polsce rosną nieprzerwanie od kilku lat i choć tempo wzrostu nieco wyhamowało, to o spadkach wciąż nie ma mowy. Od 2020 roku nowe lokale podrożały średnio o 15 proc., a w dużych miastach – nawet o 30 proc. Za tą zmianą stoi cały szereg kosztów: droższe grunty, wyższe ceny materiałów budowlanych i robocizny oraz rosnące wymagania prawne. W efekcie kupujący coraz częściej pytają nie „czy”, ale „dlaczego” mieszkania nadal drożeją.
Wciąż rosną koszty budowy
Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny nieruchomości są rosnące koszty budowy. Z danych GUS wynika, że w drugim kwartale 2025 roku średni koszt wzniesienia 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego przekroczył 6 970 zł – to o ponad 18 proc. więcej niż rok wcześniej.
Jak podkreślają eksperci, łączny koszt realizacji inwestycji w ostatnich pięciu latach niemal się podwoił. Wpływ na to miały przede wszystkim podwyżki cen materiałów i robocizny. Największe wzrosty przypadły na lata 2021–2022, gdy ceny stali, styropianu, wełny mineralnej czy drewna wzrosły nawet dwukrotnie w wyniku pandemii i wojny w Ukrainie.
Obecnie rynek materiałów budowlanych się stabilizuje, a w niektórych segmentach widać nawet lekkie spadki cen. Jednak rosnąca wartość pracy ludzkiej (podwyżki na poziomie 8–10 proc. rocznie) powoduje, że całkowite koszty inwestycji nadal pną się w górę.
Droższe grunty, droższe mieszkania
Drugim filarem wzrostu cen są grunty inwestycyjne. W największych aglomeracjach ich ceny w ostatnich latach wzrosły o 20–30 proc. , a w niektórych lokalizacjach nawet dwukrotnie. Wysoki popyt na dobrze skomunikowane tereny i ograniczona dostępność działek w centralnych dzielnicach sprawiają, że ceny utrzymują się na wysokim poziomie.
Dodatkowym obciążeniem są tzw. zobowiązania infrastrukturalne – inwestorzy coraz częściej finansują drogi, tereny rekreacyjne czy obiekty publiczne w pobliżu nowych osiedli. To nie tylko wydłuża proces inwestycyjny, ale też podnosi jego końcowy koszt.
Nowe przepisy, nowe obowiązki
Trzecim czynnikiem podbijającym ceny są regulacje prawne. W ostatnich latach wprowadzono szereg przepisów, które choć zwiększają jakość budynków, istotnie wpływają na koszty ich realizacji, np:
- obowiązek zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie (choć uzależnione od indywidualnych decyzji samorządów),
- bardziej restrykcyjne normy energooszczędności – wymóg stosowania nowoczesnych systemów izolacji, stolarki o wysokich parametrach czy wentylacji z odzyskiem ciepła
- obowiązujący od 2026 r. obowiązek dotyczący organizacji miejsc doraźnego schronienia – budynki będą musiały mieć wzmocnione podziemia, co przełoży się na większe zużycie stali i betonu.
Stabilizacja zamiast spadków?
Choć tempo wzrostu cen mieszkań w 2025 roku spowolniło, eksperci nie przewidują znaczących obniżek. Utrzymujące się wysokie koszty budowy, ciągły niedobór gruntów pod inwestycję i nowe wymogi prawne sprawiają, że rynek raczej wchodzi w fazę stabilizacji niż przeceny.
Dla kupujących oznacza to jedno – jeśli czekali na lepsze czasy, mogą się nie doczekać. Coraz bardziej liczy się więc nie tyle moment zakupu, ile świadomy wybór lokalizacji, dewelopera i formy finansowania.
