Nowy trend na rynku mieszkań na wynajem – stabilizacja stawek
Popyt na mieszkania na wynajem wzrósł gwałtownie po wybuchu wojny na Ukrainie – przez nagły napływ do Polski ogromnej ilości uchodźców. Obecnie, po latach wzmożonej aktywności, rynek najmu w Polsce wkroczył w fazę stabilizacji. Eksperci Grupy Morizon-Gratka przeanalizowali aktualne stawki najmu i prognozy zysku dla inwestorów.
Stawki się stabilizują
Ekspert Grupy Morizon-Gratka, Marcin Drogomirecki, uważa, iż stabilizacja na rynku najmu wynika przede wszystkim z faktu, że ubyło inwestujących w mieszkania na wynajem, oraz że część takich nieruchomości trafiła na rynek sprzedaży. Ponadto wydłużający się czas poszukiwania najemców zmusza właścicieli do weryfikacji wcześniejszych oczekiwań i dostosowywania stawek do aktualnych realiów rynku. W konsekwencji ceny i czynsze przechodzą korektę.
Na przestrzeni ostatniego roku średnia zmiana stawek ofertowych mieszkań na wynajem wyniosła zaledwie -0,1%. Oznacza to, że przy uwzględnieniu inflacji, najem staniał. Największe spadki stawek odnotowano w Warszawie oraz Krakowie. W Warszawie mieszkania jedno-, dwu— lub czteropokojowe można obecnie wynająć o około 1,5-2% taniej niż jeszcze rok temu, co w praktyce oznacza różnicę na poziomie 50-100 zł miesięcznie. Wyjątkiem są jedynie mieszkania 3-pokojowe, które podrożały tam o 2,4% w porównaniu do roku poprzedniego. W Krakowie mieszkania 2-,3- i 4-pokojowe są dziś tańsze o ok. 3,6-7,6%, co oznacza, że za wynajem płaci się tam teraz średnio od 100 do nawet 300 zł mniej. Wzrósł koszt wynajmu kawalerki, bo od zeszłego roku jest droższy średnio o 4,5%, czyli o ok. 100 zł.
Pozostałe miasta analizowane przez Morizon-Gratka, czyli Wrocław, Poznań, Łódź i Gdańsk, nie zanotowały dużych zmian w cenach. Koszt wynajmu kawalerki we Wrocławiu i Poznaniu został na poziomie sprzed roku. W Łodzi natomiast cena wzrosła o 50 zł, a w Gdańsku o 100 zł miesięcznie. Jeśli chodzi o mieszkania 2-pokojowe, sytuacja jest podobnie stabilna. W Gdańsku ceny są takie same jak przed rokiem, w Łodzi wzrosły o 50 zł, a we Wrocławiu i Poznaniu – o 100 zł miesięcznie. Mieszkania 3-pokojowe we Wrocławiu i Poznaniu nadal są dostępne w cenach sprzed roku, natomiast w Gdańsku i Łodzi ich koszt jest wyższy o 200 zł.
Zakup mieszkania na wynajem mniej opłacalny
Analizy pokazują, że obecnie przeciętne mieszkanie kupione na wynajem spłaciłoby się z czynszów po około 230 miesiącach. Najlepszą stopą zwrotu charakteryzuje się Łódź, gdyż tam zakupione mieszkanie zwróci się przeciętnie po 188 miesiącach, a kawalerka po 168 miesiącach. Najdłużej na zwrot inwestycji muszą obecnie czekać właściciele mieszkań na wynajem w Krakowie. Szacuje się bowiem iż mieszkanie 3-pokojowe zwróci się po ok. 256 miesiącach, a kawalerka – po 232. Według Marcina Drogomireckiego inwestowanie w mieszkania na wynajem wymaga obecnie wnikliwych kalkulacji i odpowiedniego wyczucia rynku. Uzyskanie satysfakcjonującej stopy zwrotu jest dziś bowiem trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu przede wszystkim ze względu na dzisiejsze poziomy cen mieszkań na rynku, wysokość stawek czynszów oraz podaż i popyt.
