Refinansowanie kredytu hipotecznego – kiedy można i warto?
Refinansowanie kredytu hipotecznego to coraz bardziej popularny sposób na obniżenie rat zobowiązania. Jeszcze do niedawna doradcy finansowi polecali to rozwiązanie klientom, gdy tylko na rynku pojawiała się korzystniejsza oferta. Od połowy 2023 nie wszystkie zobowiązania da się refinansować zgodnie z życzeniem klientów. Kiedy ta opcja jest dostępna i może przynieść nam realne korzyści?
Kredytobiorca ma mniej swobody?
Warunki kredytowe na przestrzeni ostatnich lat ulegały zmianie. Od 2017 roku ustawowo ograniczono wysokość opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Jeśli minął okres trzech lat kredytowania, wcześniejsza spłata nie może się już wiązać z obowiązkiem uiszczenia prowizji bankowej. Zaszła też inna ważna zmiana, która łączyła się z nowymi wytycznymi KNF. Instytucja ta od dłuższego czasu chciała, by w Polsce kredyty ze stałym oprocentowaniem były bardziej popularne. Do połowy 2021 roku pożyczki tego rodzaju pozostawały raczej rzadkością. To interwencja KNF sprawiła, że od ponad trzech lat tego rodzaju kredyty musi mieć w swojej ofercie każdy bank.
Gdy rozpoczął się okres intensywnych wzrostów stóp procentowych, nowi kredytobiorcy częściej wybierali kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym. Nic w tym dziwnego, bali się, że jeśli wybiorą inaczej, raty ich zobowiązań będą rosły. Również osoby z aktywnymi już kredytami opartymi o zmienne oprocentowanie refinansowali swoje pożyczki i przechodzili na stałą stopę. Wszystko to sprawiło, że nie zmienne, a stałe oprocentowanie zaczęło dominować w sprzedaży nowych kredytów. Zwiększył się też udział tego typu zobowiązań w portfelach banków.
Nie wszystko można zmienić
Aktualne rekomendacje KNF nie pozwalają na refinansowanie kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem stałym na zmienne. Można oczywiście szukać kredytu z niższą stałą stopą procentową i w ten sposób zaoszczędzić na kosztach kredytu, jednak zmiana oprocentowania nie jest możliwa. Co ważne stałe oprocentowanie obowiązuje zwykle tylko przez pierwsze 5 lat okresu kredytowania. Gdy czas ten minie, można zacząć rozliczać kredyt według zmiennej stopy. Klienci z kredytami o zmiennym oprocentowaniu mają więcej swobody i mogą je zmienić na stałą stopę.
Skoro oprocentowanie kredytów pozostaje na tym samym poziomie od niemal roku to w jakich wypadkach refinansowanie długoterminowego zobowiązania może się opłacić? Głównym celem takiej zmiany jest obniżenie wysokości raty dzięki spadkowi oprocentowania. Mają na to szansę na przykład osoby, które wzięły kredyt ze stałą stopą między czerwcem 2022 a wrześniem 2023. Dziś bez problemu znają oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem, które będzie niższe. Inną grupą kredytobiorców, która skorzysta na refinansowaniu to właściciele pożyczek opartych na zmiennej stopie. Marże bankowe, dotyczące takich zobowiązań są dziś niższe i jest spora szansa na znalezienie lepszych warunków u konkurencji. Negocjować mogą też kredytobiorcy, którzy niemal spłacili swoje pożyczki. Stosunek długu do wartości lokum zmienia się na korzyść kredytobiorcy, szczególnie gdy ceny nieruchomości rosną. Jeśli dług stanowi na przykład 20% wartości mieszkania, mamy szerokie pole do negocjacji warunków z bankiem.
