Nadal pogarsza się koniunktura na rynku inwestycyjnym
Centrum Analiz PKO Banku Polskiego przygotowało zbiór informacji z różnych źródeł na temat aktualnej sytuacji na rynku inwestycyjnym nieruchomości w Polsce, Europie i na świecie. Okazuje się, że po korzystnym przełomie lat 2024 i 2025 w drugiej połowie 2025 roku nastąpiło nieznaczne pogorszenie koniunktury. Przyjrzymy się szczegółom.
Fala niepewności na rynku inwestycyjnym
Pod koniec 2025 roku obserwowaliśmy wzrost entuzjazmu na globalnych rynkach, przy czym w Europie poprawa była nieznaczna. Rynkowi wciąż daleko do stanu sprzed pandemii koronawirusa, co wynika z osłabionej sytuacji w najmie nieruchomości i przedłużającego się okresu wysokich stóp procentowych. To powoduje, że powrót do dynamiki sprzed lat jest trudny.
Kolejnym czynnikiem, który utrudnia sytuację, jest wojna na Bliskim Wschodzie. Wprowadziła niepewność i jest czynnikiem proinflacyjnym. Spowodowała podwyższenie kosztów finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie.
Dane CBRE dla rynku europejskiego za ostatni kwartał 2025 roku potwierdzają, że kontynuowane jest ożywienie na rynku inwestycyjnym, które miało miejsce w 2024 roku. Jednak jego dynamika nieznacznie słabnie. Co ciekawe, obroty w ostatnim kwartale 2025 roku wyniosły 226 mld euro, co oznacza spadek o 38% w porównaniu ze szczytem, który miał miejsce w pierwszej połowie 2022 roku.
Wielu właścicieli nieruchomości komercyjnych zdecydowało się przeczekać sytuację, aby uniknąć sprzedaży ze stratą – od czasu pandemii wyraźnie wydłużył się okres utrzymywania nieruchomości w portfelach inwestorów. Według danych Green Street na koniec 2025 roku europejski indeks wartości nieruchomości komercyjnych wzrósł o 1,9% rok do roku.
Z badania RICS z czwartego kwartału 2025 roku wynika, że globalne nastroje wobec nieruchomości komercyjnych istotnie się polepszyły. W Europie jest to poprawa z -7 do -6 punktów. Z badania wynika również, że gorsze nastroje wobec nieruchomości komercyjnych panują wyłącznie w Azji i Pacyfiku.
Na rynku europejskim wzrosły oczekiwania dotyczące zwyżki wartości kapitałowych dla biur klasy A (najwyższej jakości powierzchnie biurowe) – z 1% w III kwartale do 2% w IV kwartale.
Sytuacja na krajowym rynku inwestycyjnym
W ostatnim kwartale 2025 roku na rynku polskim odnotowano spadek wolumenu inwestycyjnego o 14% rok do roku. W całym 2025 roku obroty na rynku handlowym spadły o 10,3%. Jeśli chodzi o segment biurowy i magazynowy, to nadal się rozwijał.
Rynek krajowy wolno wraca do sytuacji sprzed pandemii koronawirusa – obecnie jest na poziomie ok. 49% sprzed szczytu z początku 2020 roku. Z kolei europejski osiągnął już 70% obrotów z tego okresu. Z danych Colliers wynika, że na polskim rynku stopy referencyjne w czwartym kwartale 2025 roku wskazywały na wzrost.
Sytuacja w regionie CEE
Europa Środkowo-Wschodnia (rynek CEE), obejmująca Polskę, Czechy, Słowację, Węgry i kraje bałtyckie, ma lepsze wyniki niż szeroki rynek europejski. Wynika to głównie z bardzo silnego rynku w Czechach i na Słowacji. Skumulowane odbicie obrotów w regionie CEE od 2023 roku również jest większe.
Natomiast z raportu KPMG wynika, że w 2025 roku w regionie CEE zwiększyło się zainteresowanie finansowaniem sektora nieruchomości komercyjnych. Nieznacznie spadły marże.
