Rachunek powierniczy

Rachunek powierniczy to specjalny rodzaj rachunku bankowego, który musi być prowadzony przez każdego dewelopera. To właśnie na niego trafiają pieniądze wpłacane przez klientów na poczet zakupu nowego mieszkania czy domu. W ten sposób rachunek powierniczy ma zagwarantować bezpieczeństwo nabywców.

Czym jest i jak działa?

W roku 2011 wprowadzono ustawę deweloperską, która nałożyła na deweloperów obowiązek zakładania rachunków powierniczych. W ten sposób rządzący chcieli chronić interesy klientów firm deweloperskich, które borykały się wóczas z problemami finansowymi i często nie mogły dotrzymać swoich zobowiązań. Rachunek powierniczy to rachunek bankowy, który służy do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem. Zarządza nim bank, który zleca dyspozycję przelewu środków na konto dewelopera dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej. Stanowi on zatem zabezpieczenie środków wpłacanych na rzecz zakupu nieruchomości, które są w trakcie realizacji.

Rachunek powierniczy otwarty

Ustawa przewiduje dwa rodzaje rachunku powierniczego – otwarty i zamknięty. Rachunek otwarty charakteryzuje się tym, że wypłata środków następuje po zakończeniu wskazanego w umowie etapu prac. Bank monitoruje przebieg prac i na podstawie wpisów w dzienniku budowy oraz często z pomocą wyznaczonego rzeczoznawcy z uprawnieniami budowlanymi, decyduje o wypłacie kolejnych transz zgodnie z zapisami w umowie deweloperskiej. Liczba tego typu transz musi wynosić minimum 4, ponieważ żadna z nich nie może wynieść więcej niż 25% całkowitych kosztów inwestycji. Istotną informację stanowi też fakt, że pozyskane z banku środki inwestor może przeznaczyć wyłącznie na realizację danej inwestycji. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w trzech wariantach, tj. rachunku bez dodatkowych zabezpieczeń, rachunku zabezpieczonego gwarancją bankową lub rachunku zabezpieczonego gwarancją ubezpieczeniową. Gwarancja bankowa umożliwia kupującemu natychmiastowe odzyskanie przekazanych na rachunek powierniczy środków w przypadku odstąpienia od umowy bądź ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Gwarancja ubezpieczeniowa działa podobnie, z tym że wypłatę środków odpowiada nie bank, ale firma ubezpieczeniowa. W praktyce rachunek powierniczy najczęściej nie jest jednak zabezpieczony dodatkową gwarancją bankową czy ubezpieczeniową.

Rachunek powierniczy zamknięty

Rachunek powierniczy zamknięty w przeciwieństwie do otwartego, nie dopuszcza wypłaty środków w trakcie realizacji inwestycji. Wpłacane przez klientów transze zostają wypłacone deweloperowi dopiero po zakończeniu przez niego całej inwestycji. Środki trafią do dewelopera po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do nieruchomości na nowego nabywcę. Ten rodzaj rachunku jest zdecydowanie najbezpieczniejszą dla konsumenta formą zabezpieczenia kupna nieruchomości, ale oferowany przez deweloperów jest stosunkowo rzadko. Przyczyną są oczywiście pieniądze, bo ta forma zmusza dewelopera do sfinansowania całości inwestycji ze środków własnych lub kredytu.