Fala niepewności na rynku inwestycyjnym

Pod koniec 2025 roku obserwowaliśmy wzrost entuzjazmu na globalnych rynkach, przy czym w Europie poprawa była nieznaczna. Rynkowi wciąż daleko do stanu sprzed pandemii koronawirusa, co wynika z osłabionej sytuacji w najmie nieruchomości i przedłużającego się okresu wysokich stóp procentowych. To powoduje, że powrót do dynamiki sprzed lat jest trudny.

Kolejnym czynnikiem, który utrudnia sytuację, jest wojna na Bliskim Wschodzie. Wprowadziła niepewność i jest czynnikiem proinflacyjnym. Spowodowała podwyższenie kosztów finansowania nieruchomości komercyjnych w Europie.

Dane CBRE dla rynku europejskiego za ostatni kwartał 2025 roku potwierdzają, że kontynuowane jest ożywienie na rynku inwestycyjnym, które miało miejsce w 2024 roku. Jednak jego dynamika nieznacznie słabnie. Co ciekawe, obroty w ostatnim kwartale 2025 roku wyniosły 226 mld euro, co oznacza spadek o 38% w porównaniu ze szczytem, który miał miejsce w pierwszej połowie 2022 roku.

Wielu właścicieli nieruchomości komercyjnych zdecydowało się przeczekać sytuację, aby uniknąć sprzedaży ze stratą – od czasu pandemii wyraźnie wydłużył się okres utrzymywania nieruchomości w portfelach inwestorów. Według danych Green Street na koniec 2025 roku europejski indeks wartości nieruchomości komercyjnych wzrósł o 1,9% rok do roku.

Z badania RICS z czwartego kwartału 2025 roku wynika, że globalne nastroje wobec nieruchomości komercyjnych istotnie się polepszyły. W Europie jest to poprawa z -7 do -6 punktów. Z badania wynika również, że gorsze nastroje wobec nieruchomości komercyjnych panują wyłącznie w Azji i Pacyfiku.

Na rynku europejskim wzrosły oczekiwania dotyczące zwyżki wartości kapitałowych dla biur klasy A (najwyższej jakości powierzchnie biurowe) – z 1% w III kwartale do 2% w IV kwartale.

Sytuacja na krajowym rynku inwestycyjnym

W ostatnim kwartale 2025 roku na rynku polskim odnotowano spadek wolumenu inwestycyjnego o 14% rok do roku. W całym 2025 roku obroty na rynku handlowym spadły o 10,3%. Jeśli chodzi o segment biurowy i magazynowy, to nadal się rozwijał.

Rynek krajowy wolno wraca do sytuacji sprzed pandemii koronawirusa – obecnie jest na poziomie ok. 49% sprzed szczytu z początku 2020 roku. Z kolei europejski osiągnął już 70% obrotów z tego okresu. Z danych Colliers wynika, że na polskim rynku stopy referencyjne w czwartym kwartale 2025 roku wskazywały na wzrost.

Sytuacja w regionie CEE

Europa Środkowo-Wschodnia (rynek CEE), obejmująca Polskę, Czechy, Słowację, Węgry i kraje bałtyckie, ma lepsze wyniki niż szeroki rynek europejski. Wynika to głównie z bardzo silnego rynku w Czechach i na Słowacji. Skumulowane odbicie obrotów w regionie CEE od 2023 roku również jest większe.

Natomiast z raportu KPMG wynika, że w 2025 roku w regionie CEE zwiększyło się zainteresowanie finansowaniem sektora nieruchomości komercyjnych. Nieznacznie spadły marże.

Artykuł Nadal pogarsza się koniunktura na rynku inwestycyjnym pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Nowy kierunek polityki monetarnej wpływa na rynek nieruchomości

Według analityków w mijającym roku największy wpływ na sytuację w mieszkaniówce miały zmiany wprowadzane przez Radę Polityki Pieniężnej. Seria obniżek oznacza zwiększenie zdolności kredytowej i może zachęcić uczestników rynku do większej aktywności. To ważne, ponieważ w tym samym czasie, czyli II połowie 2025 rynek pierwotny notował wysoką podaż lokali mieszkalnych. Liczba nieruchomości mieszkalnych wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów przewyższała szacunki dotyczące zawieranych transakcji. Mimo to ceny ofertowe na obu rynkach nadal rosły. W 2026 trend ten może się załamać.

W 2025 sytuacja na rynku wtórnym wyglądała inaczej. W tej części branży wzrost zainteresowania kupujących towarzyszył spadkowi liczby ofert. Zaowocowało to stabilizacją cenową, ze wzrostami pozostającymi poniżej wskaźnika inflacji.

Według specjalistów pierwsze miesiące 2026 miną pod znakiem dalszego wzrostu popytu. Trend ten będzie napędzać nie tylko spadek stóp procentowych, ale i systematyczny wzrost wynagrodzeń. Prócz tego analitycy spodziewają się, że w segmencie deweloperskim sprzedaż w 2026 roku będzie o około 10-15% wyższa niż w 2025. Ceny nowych mieszkań będą rosły w tempie inflacji, czyli o 2-3% w skali roku.

Gra między popytem i podażą w 2026

Ze względu na wahania popytu podaż na rynku deweloperskim będzie w 2026 niższa niż w poprzednich miesiącach. Deweloperzy już teraz dostosowują liczbę nowych projektów do bieżących wyników sprzedaży. W efekcie oferta w tej części rynku będzie stopniowo topnieć. Jak może to wyglądać na rynku wtórnym? Ta część branży ma szansę na wzrost sprzedaży o około 5-10% przy umiarkowanym wzroście liczby ogłoszeń. Warto podkreślić, że w przypadku mieszkań z drugiej ręki presja cenowa może być jednak silniejsza i ceny tego typu lokali mają szansę rosnąć szybciej.

Omawiając prognozy dla rynku nieruchomości w 2026, trzeba pamiętać o realizowanej obecnie reformie planistycznej. W związku z obowiązkiem uchwalenia planów ogólnych przez wszystkie gminy w drugiej połowie roku, w pierwszym półroczu 2026 można spodziewać się paraliżu procedur udzielania pozwoleń na budowę. Efektem tego może być wzrost cen działek budowlanych w największych polskich miastach. Dla inwestorów prywatnych, którzy planują budowę domu w przyszłym roku, będzie to oznaczać trudniejsze i bardziej czasochłonne procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych.

Artykuł Czy kolejne obniżki stóp procentowych rozkręcą rynek nieruchomości? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Wciąż rosną koszty budowy

Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny nieruchomości są rosnące koszty budowy. Z danych GUS wynika, że w drugim kwartale 2025 roku średni koszt wzniesienia 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego przekroczył 6 970 zł – to o ponad 18 proc. więcej niż rok wcześniej.

Jak podkreślają eksperci, łączny koszt realizacji inwestycji w ostatnich pięciu latach niemal się podwoił. Wpływ na to miały przede wszystkim podwyżki cen materiałów i robocizny. Największe wzrosty przypadły na lata 2021–2022, gdy ceny stali, styropianu, wełny mineralnej czy drewna wzrosły nawet dwukrotnie w wyniku pandemii i wojny w Ukrainie.

Obecnie rynek materiałów budowlanych się stabilizuje, a w niektórych segmentach widać nawet lekkie spadki cen. Jednak rosnąca wartość pracy ludzkiej (podwyżki na poziomie 8–10 proc. rocznie) powoduje, że całkowite koszty inwestycji nadal pną się w górę.

Droższe grunty, droższe mieszkania

Drugim filarem wzrostu cen są grunty inwestycyjne. W największych aglomeracjach ich ceny w ostatnich latach wzrosły o 20–30 proc. , a w niektórych lokalizacjach nawet dwukrotnie. Wysoki popyt na dobrze skomunikowane tereny i ograniczona dostępność działek w centralnych dzielnicach sprawiają, że ceny utrzymują się na wysokim poziomie.

Dodatkowym obciążeniem są tzw. zobowiązania infrastrukturalne – inwestorzy coraz częściej finansują drogi, tereny rekreacyjne czy obiekty publiczne w pobliżu nowych osiedli. To nie tylko wydłuża proces inwestycyjny, ale też podnosi jego końcowy koszt.

Nowe przepisy, nowe obowiązki

Trzecim czynnikiem podbijającym ceny są regulacje prawne. W ostatnich latach wprowadzono szereg przepisów, które choć zwiększają jakość budynków, istotnie wpływają na koszty ich realizacji, np:

• obowiązek zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie (choć uzależnione od indywidualnych decyzji samorządów),
• bardziej restrykcyjne normy energooszczędności – wymóg stosowania nowoczesnych systemów izolacji, stolarki o wysokich parametrach czy wentylacji z odzyskiem ciepła
• obowiązujący od 2026 r. obowiązek dotyczący organizacji miejsc doraźnego schronienia – budynki będą musiały mieć wzmocnione podziemia, co przełoży się na większe zużycie stali i betonu.

Stabilizacja zamiast spadków?

Choć tempo wzrostu cen mieszkań w 2025 roku spowolniło, eksperci nie przewidują znaczących obniżek. Utrzymujące się wysokie koszty budowy, ciągły niedobór gruntów pod inwestycję i nowe wymogi prawne sprawiają, że rynek raczej wchodzi w fazę stabilizacji niż przeceny.

Dla kupujących oznacza to jedno – jeśli czekali na lepsze czasy, mogą się nie doczekać. Coraz bardziej liczy się więc nie tyle moment zakupu, ile świadomy wybór lokalizacji, dewelopera i formy finansowania.

Artykuł Koszty budowy coraz wyższe – widać to w cenach nieruchomości pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Stawki się stabilizują

Ekspert Grupy Morizon-Gratka, Marcin Drogomirecki, uważa, iż stabilizacja na rynku najmu wynika przede wszystkim z faktu, że ubyło inwestujących w mieszkania na wynajem, oraz że część takich nieruchomości trafiła na rynek sprzedaży. Ponadto wydłużający się czas poszukiwania najemców zmusza właścicieli do weryfikacji wcześniejszych oczekiwań i dostosowywania stawek do aktualnych realiów rynku. W konsekwencji ceny i czynsze przechodzą korektę.

Na przestrzeni ostatniego roku średnia zmiana stawek ofertowych mieszkań na wynajem wyniosła zaledwie -0,1%. Oznacza to, że przy uwzględnieniu inflacji, najem staniał. Największe spadki stawek odnotowano w Warszawie oraz Krakowie. W Warszawie mieszkania jedno-, dwu— lub czteropokojowe można obecnie wynająć o około 1,5-2% taniej niż jeszcze rok temu, co w praktyce oznacza różnicę na poziomie 50-100 zł miesięcznie. Wyjątkiem są jedynie mieszkania 3-pokojowe, które podrożały tam o 2,4% w porównaniu do roku poprzedniego. W Krakowie mieszkania 2-,3- i 4-pokojowe są dziś tańsze o ok. 3,6-7,6%, co oznacza, że za wynajem płaci się tam teraz średnio od 100 do nawet 300 zł mniej. Wzrósł koszt wynajmu kawalerki, bo od zeszłego roku jest droższy średnio o 4,5%, czyli o ok. 100 zł.

Pozostałe miasta analizowane przez Morizon-Gratka, czyli Wrocław, Poznań, Łódź i Gdańsk, nie zanotowały dużych zmian w cenach. Koszt wynajmu kawalerki we Wrocławiu i Poznaniu został na poziomie sprzed roku. W Łodzi natomiast cena wzrosła o 50 zł, a w Gdańsku o 100 zł miesięcznie. Jeśli chodzi o mieszkania 2-pokojowe, sytuacja jest podobnie stabilna. W Gdańsku ceny są takie same jak przed rokiem, w Łodzi wzrosły o 50 zł, a we Wrocławiu i Poznaniu – o 100 zł miesięcznie. Mieszkania 3-pokojowe we Wrocławiu i Poznaniu nadal są dostępne w cenach sprzed roku, natomiast w Gdańsku i Łodzi ich koszt jest wyższy o 200 zł.

Zakup mieszkania na wynajem mniej opłacalny

Analizy pokazują, że obecnie przeciętne mieszkanie kupione na wynajem spłaciłoby się z czynszów po około 230 miesiącach. Najlepszą stopą zwrotu charakteryzuje się Łódź, gdyż tam zakupione mieszkanie zwróci się przeciętnie po 188 miesiącach, a kawalerka po 168 miesiącach. Najdłużej na zwrot inwestycji muszą obecnie czekać właściciele mieszkań na wynajem w Krakowie. Szacuje się bowiem iż mieszkanie 3-pokojowe zwróci się po ok. 256 miesiącach, a kawalerka – po 232. Według Marcina Drogomireckiego inwestowanie w mieszkania na wynajem wymaga obecnie wnikliwych kalkulacji i odpowiedniego wyczucia rynku. Uzyskanie satysfakcjonującej stopy zwrotu jest dziś bowiem trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu przede wszystkim ze względu na dzisiejsze poziomy cen mieszkań na rynku, wysokość stawek czynszów oraz podaż i popyt.

Artykuł Nowy trend na rynku mieszkań na wynajem – stabilizacja stawek pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

1. Nieruchomosci-online.pl

• Ocena w Google Play: 4,1 na 5 (na podstawie 663 recenzji)

• Ocena w App Store: 3,6 na 5 (na podstawie 40 recenzji)

Aplikacja Nieruchomosci-online.pl zapewnia użytkownikom dostęp do obszernej bazy aktualnych ogłoszeń z rynku wtórnego i pierwotnego, obejmujących mieszkania, domy, działki, grunty, biura oraz lokale użytkowe na sprzedaż i wynajem. Jej kluczowe funkcje to:

• Intuicyjna wyszukiwarka: Pozwala na szybkie i precyzyjne filtrowanie ofert według wybranych kryteriów.

• Powiadomienia w czasie rzeczywistym: Użytkownicy otrzymują natychmiastowe alerty o nowych ogłoszeniach spełniających ich kryteria.

• Organizer: Funkcja umożliwiająca zarządzanie ulubionymi ofertami, dodawanie notatek oraz automatyczne zapisywanie kontaktów.

• Wyszukiwanie na mapie: Opcja lokalizowania nieruchomości w wybranej okolicy z wykorzystaniem GPS.

Użytkownicy chwalą aplikację za przejrzysty interfejs i intuicyjność. Według opinii Dariusza Górskiego, właściciela biura MASTERHOUSE:

„Responsywność strony, bezpłatny kreator Wirtualnych Spacerów, intuicyjna aplikacja mobilna – to atuty, dla których portal Nieruchomosci-online.pl jest bezkonkurencyjny i nadaje ton branży nieruchomości w Polsce.”

Jednakże, niektórzy użytkownicy zwracają uwagę na potrzebę usprawnień w zakresie stabilności działania aplikacji na systemie iOS.

2. Otodom

• Ocena w Google Play: 4,4 na 5 (na podstawie 25 tys. recenzji)

• Ocena w App Store: 4,3 na 5 (na podstawie 115 recenzji)

Otodom to jedna z najpopularniejszych aplikacji na polskim rynku nieruchomości, oferująca szeroki wybór ofert zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Jej główne funkcje obejmują:

• Wyszukiwanie ofert: Możliwość filtrowania nieruchomości według kluczowych parametrów, takich jak cena, powierzchnia czy liczba pokoi.

• Prezentacja ofert: Pełne opisy nieruchomości wraz z galerią zdjęć oraz lokalizacją na mapie.

• Kontakt ze sprzedającym: Szybki kontakt telefoniczny lub tekstowy bezpośrednio z poziomu aplikacji.

• Sortowanie wyników: Opcja sortowania listy ofert według ceny, powierzchni czy daty dodania.

• Udostępnianie ofert: Możliwość dzielenia się interesującymi ogłoszeniami ze znajomymi.

Aplikacja zdobyła wysokie oceny w obu sklepach, co świadczy o jej popularności i funkcjonalności. Jednak niektórzy użytkownicy zwracają uwagę na potrzebę dalszych usprawnień w zakresie stabilności działania aplikacji.

3. Gratka

• Ocena w Google Play: 3,8 na 5 (na podstawie 60 recenzji)

• Ocena w App Store: 4,5 na 5 (na podstawie 6 recenzji)

Aplikacja Gratka umożliwia szybkie przeglądanie ofert nieruchomości z całej Polski, zarówno na sprzedaż, jak i wynajem. Jej kluczowe funkcje to:

• Szybki kontakt ze sprzedającym: Umożliwia natychmiastowe nawiązanie kontaktu bez konieczności logowania czy rejestracji.

• Przeglądanie ofert: Dostęp do ogłoszeń w kategoriach takich jak mieszkania, domy, działki oraz inwestycje deweloperskie.

• Brak reklam: Aplikacja jest wolna od reklam, co zwiększa komfort użytkowania.

4. Morizon

Aplikacja Morizon to wszechstronne narzędzie do przeszukiwania ogłoszeń nieruchomości zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Jej mocną stroną jest rozbudowana baza ogłoszeń oraz integracja z innymi serwisami Grupy Morizon-Gratka, co poszerza zakres dostępnych ofert.

• Ocena w Google Play: 4,2 na 5 (ponad 3 000 recenzji)

• Ocena w App Store: 4,5 na 5 (ponad 4 500 recenzji)

Funkcjonalności aplikacji Morizon obejmują:

• Wyszukiwanie według mapy lub parametrów: użytkownik może filtrować oferty po lokalizacji, cenie, powierzchni, typie nieruchomości czy liczbie pokoi.

• Szczegółowe opisy ofert: każda nieruchomość zawiera bogaty opis, zdjęcia, a często także rzut mieszkania oraz lokalizację na mapie.

• Alerty i zapisywanie wyszukiwań: aplikacja umożliwia zapisanie wyników wyszukiwania i otrzymywanie powiadomień, gdy pojawi się nowa pasująca oferta.

• Wyszukiwanie po frazach: unikalna opcja umożliwiająca wpisywanie własnych zapytań typu „kawalerka z balkonem w Krakowie” – algorytm dopasowuje wyniki do zapytania.

• Bezpośredni kontakt z ogłoszeniodawcą: z poziomu aplikacji można łatwo zadzwonić, wysłać wiadomość lub sprawdzić inne ogłoszenia tej samej osoby czy firmy.

Morizon zbiera dobre recenzje za szybkość działania, prostotę interfejsu oraz brak zbędnych reklam. Wśród zalet wymieniane są także dokładne opisy i wysoka jakość ogłoszeń. Niektórzy użytkownicy zauważają jednak, że wyniki czasem zawierają powtarzające się oferty z różnych serwisów partnerskich, co bywa irytujące przy dłuższym przeglądaniu.

Artykuł Ranking portali nieruchomości według aplikacji mobilnej pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Słabszy początek roku dla deweloperów

Bankier.pl przygotował zestawienie, które jest efektem analizy sprzedaży spółek deweloperskich notowanych na GPW. Okazuje się, że w I kwartale 2025 roku osiągnęły one gorsze wyniki niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Analiza ta obejmuje 10 spółek: Atal, Develia, Dom Development, Echo, Grupa Archicom, Inpro, Marvipol, Murapol, Lokum Deweloper i Wikana.

Dane ujawniają wyraźną tendencję spadkową. Przez długi okres napędzały ją dopłaty do kredytów, co było widoczne jeszcze rok temu. Aktualnie nie ma już programu pomocowego typu Bezpieczny kredyt 2%.

Spadek sprzedaży mieszkań u deweloperów z GPW

Łączna sprzedaż wszystkich deweloperów uwzględnionych w analizie wynosiła 3888 nieruchomości, a to przekłada się na spadek o 12% rok do roku. W porównaniu do ostatniego kwartału 2024 roku również odnotowano słabszy wynik – o 10,5%.

Najgorszy rezultat sprzedażowy uzyskał Lokum Development – w jego przypadku spadek wyniósł aż 55,7%. Na drugim miejscu plasuje się Atal z wynikiem -52,3%.

Jednak wśród deweloperów poddanych analizie są i takie firmy, które uzyskały wzrost. Wikana odnotowała wynik o 39% wyższy, a Grupa Archicom – o 29%. Słabszym, ale wciąż dodatnim rezultatem może pochwalić się Dom Development (wzrost o 2,2%).

Jeśli weźmiemy pod uwagę zmianę sprzedaży w stosunku do poprzedniego kwartału, to Develia osiągnęła wzrost o 91%. Mniejszy odnotowały Marvipol (o 30%) i Inpro (o 27%). W przypadku pozostałych deweloperów odnotowano spadki.

Kiedy możliwa zmiana sytuacji na rynku deweloperów?

Obecnie firmy muszą sobie radzić w trudnych realiach. Brak dopłat do kredytów i wysokie stopy procentowe powodują, że na rynku panuje stagnacja. Osoby, które kupują w celach inwestycyjnych, mogą mieć obawy, czy nieruchomości nie osiągnęły cenowego szczytu i najbliższy okres raczej przyniesie spadki zamiast wzrostów.

Sytuację może odmienić obniżenie stóp procentowych, co przełoży się na obniżenie kosztów kredytowych. W najbliższych miesiącach deweloperzy będą się mierzyć jednak z inną ważną zmianą. Najprawdopodobniej zostanie wprowadzony obowiązek prezentowania pełnej ceny mieszkania z uwzględnieniem wszystkiego, co niezbędne do jego normalnego użytkowania. Mają być również wprowadzone jednoznaczne zasady określania standardu wykończenia – dotąd panowała dowolność i firmy stosowały różne nazewnictwo. Jeśli chodzi o wprowadzenie tych regulacji, w rządzie panuje jednomyślność, zatem niemal na pewno dojdzie do zmian, chociaż na razie nie znamy żadnych szczegółów.

Artykuł Spadek sprzedaży u deweloperów notowanych na giełdzie pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Najem wciąż może być dobrą inwestycją

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, stwierdza, że przy spadku zainteresowania kupnem mieszkania, stawki w sektorze najmu nie będą spadać. Rok 2025 może być dobry dla inwestorów chcących kupić lokal mieszkalny dla zysku. Dlaczego? Przede wszystkim spadki cen w segmencie nieruchomości mieszkalnych są coraz bardziej widoczne. Oznacza to, że potencjalnym rentierom łatwiej będzie kupić lokum poniżej cen rynkowych. Spadają też stawki materiałów budowlanych, a ekipy remontowe są dostępne. Ich oferta może być teraz bardziej konkurencyjna. Co ciekawe prezes Rentier.io nie przewiduje też spadku popytu w sektorze najmu.

W dobie drogich kredytów trudniej o własne mieszkanie co gwarantuje, że potencjalnych najemców nie zabraknie. Prócz tego w mieszkaniówce wciąż nie ma programu pomocowego, który mógłby ich odciągnąć z tej części rynku. Co roku zasilają go też nowe roczniki studentów czy młodzi pracownicy. W obecnych warunkach rynkowych sporym ryzykiem jest niewielki, ale ciągły spadek cen nieruchomości mieszkalnych. Przez nie lokum kupione w 2025 za 5 lat może być mniej warte niż teraz. Zdaniem specjalistów zagrożenie to jest bardziej realne niż nagły odpływ emigrantów z Ukrainy z rodzimego segmentu najmu.

Próg wejścia na rynek nieruchomości coraz wyższy

Wciąż wysokie ceny nieruchomości mieszkalnych i drogie kredyty uniemożliwiają części osób zakup mieszkania bez względu na cel inwestycji. Odczuwają to zarówno osoby marzące o własnym lokum, jak i potencjalni rentierzy. Inwestorzy, którym się uda trafić na okazję, mogą liczyć na większe zyski z najmu. A jak wspominaliśmy popyt w tej części rynku zdaniem specjalistów jest i pozostanie stabilny.

Na sytuację rentierów z pewnością wpłynie też rosnąca podaż nieruchomości mieszkalnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ofert sprzedaży jest dużo, a to otwiera pole do negocjacji.

Co ważne mieszkania, które nie mogą znaleźć kupca, po jakimś czasie najpewniej trafi na rynek najmu wzbogacając tamtejszą ofertę. To oznacza konkurencję wśród rentierów, którzy pierwszy raz od dawna będą musieli starać się o lokatora.

Zdaniem pośredników nieruchomości już teraz znaleźć najemcę na kawalerkę nie jest tak łatwo tak, jak kilka lat temu. Równocześnie rosną koszty utrzymania mieszkania, więc niewiele lokali będzie stało pustych. Wszystko to podnosi ryzyko inwestycyjne związane z zakupem nieruchomości pod wynajem. Właśnie dlatego analitycy uważają, że w 2025 na ten sektor rynku nie wkroczy zbyt wiele osób chcących rozpocząć działalność rentierską.

Artykuł Jakie są perspektywy dla wynajmu mieszkań w nadchodzącym roku? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Spadek lub stabilizacja – tego spodziewa się większość deweloperów

Jak opisuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, rynek deweloperów nie spodziewa się, aby mogło dojść do wzrostów cen nieruchomości. Po raz pierwszy wysłał sygnały co do tego w maju 2024 roku. Wtedy wielu badanych oczekiwało stabilizacji. To jednak wrzesień okazał się przełomowy, gdyż więcej respondentów spodziewało się spadków niż wzrostów. Wskaźnik indeksu zmian cen był wówczas najniższy w całej historii prowadzenia tego badania. Z tego odczytu wynika, że wzrost zakłada 14% ankietowanych, a spadek – 18%. Na stabilizację wskazało 64% respondentów.

Od 4 miesięcy odsetek ankietowych, którzy spodziewają się wzrostów cen w najbliższych miesiącach, utrzymuje się na podobnym poziomie. Natomiast część ankietowanych, którzy wcześniej przewidywali stabilizację, jednak zmienia zdanie i wskazuje na obniżki.

Badani twierdzą jednak, że mieszkania będą się sprzedawać szybciej niż dotychczas. Na wzrost tempa wskazało 30% respondentów, a według 56,7% będzie ono utrzymane.

Jak sytuację oceniają szukający mieszkania?

Rośnie optymizm wśród zainteresowanych zakupem nieruchomości. Zwiększa się odsetek osób, które uważają, że mieszkania da się kupić taniej. W sierpniowej edycji było to 16%, natomiast we wrześniowej – 23%. Jednocześnie 29% respondentów uważa, że ceny będą rosły.

Nieruchomości – sytuacja rynkowa

Powyższe dane dotyczą oczywiście przewidywań i nastrojów. A jak realnie kształtuje się sytuacja rynkowa? Jak wynika z raportu firmy JLL, w 3. kwartale 2024 roku średnie ceny mieszkań wzrosły na wszystkich rynkach poza Krakowem. Porównując kwartał do kwartału, zmiany wyniosły od -0,8% do 2%. Biorąc pod uwagę okres 12 miesięcy, ceny najbardziej wzrosły w:

• Łodzi – 15,1%,
• Trójmieście – 14%,
• Warszawie – 11,5%,
• Poznaniu – 9,2%,
• Wrocławiu – 7%.

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań deweloperskich, nastąpił spadek w stosunku do poprzedniego kwartału. Deweloperzy sprzedali 9,2 tys. lokali, czyli 6,9% mniej. W większości miast widać również wyhamowanie pod względem liczby nieruchomości wprowadzonych do sprzedaży. Na sześciu największych rynkach było to łącznie 12,6 tys. lokali.

Ze wspomnianego raportu JLL wynika, że sytuacja na rynku wygląda dosyć stabilnie. Autorzy zwracają jednak uwagę, że nowe inwestycje powstają z myślą o zamożnych nabywcach, którzy dysponują dużym kapitałem albo mają wysoką zdolność kredytową. Wzrost cen ofertowych może wynikać z wprowadzania na rynek bardzo drogich nieruchomości.

Artykuł Coraz trudniejsza sytuacja na rynku mieszkaniowym – spada optymizm deweloperów pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Stan prawny przed zmianą

Przed proponowaną nowelizacją przepisy dotyczące budynków mieszkalnych i ich otoczenia były znacznie mniej restrykcyjne, także w kwestii placów zabaw. Generalnie obowiązujące regulacje skupiały się głównie na zasadach budowy i zabezpieczeń strukturalnych, lecz nie precyzowały szczegółowych wytycznych dotyczących otoczenia dla dzieci. To oznaczało większą elastyczność dla deweloperów, ale też potencjalne braki w jakości oraz obniżone bezpieczeństwo przestrzeni do zabaw. Część ekspertów uważała, że luźne ramy prawne sprzyjały różnorodności architektonicznej, ale mogły też skutkować niewystarczającą troską o najmłodszych lokatorów.

Zmiany wprowadzone przez nowelizację

Nowelizacja wprowadza konkretniejsze wytyczne dotyczące projektowania i realizacji placów zabaw w sąsiedztwie budynków mieszkalnych. Teraz każdy nowo wybudowany kompleks musi zawierać dedykowaną i zabezpieczoną przestrzeń zabaw, a także spełniać szereg nowych kryteriów bezpieczeństwa i dostępności. Ta zmiana przesuwa punkt ciężkości z elastyczności i inwencji deweloperów na rzecz skonkretyzowanych standardów, które mają na celu poprawę jakości życia i bezpieczeństwa dzieci. Ostatecznie nowe przepisy stanowią próbę zrównoważenia interesów różnych grup: deweloperów, rodziców i przede wszystkim dzieci. Jednak może to również mieć wpływ na zwiększenie kosztów inwestycji, co jest aspektem często podnoszonym w dyskusji na ten temat.

Kontrowersje i wątpliwości

Kontrowersje wokół nowelizacji koncentrują się głównie na jej potencjalnym wpływie na koszty budowy i utrzymania kompleksów mieszkalnych. Niektórzy deweloperzy i eksperci z branży argumentują, że nowe wymagania mogą niekorzystnie wpłynąć na dostępność cenową mieszkań. Ponadto istnieją obawy, że zbyt restrykcyjne normy mogą stworzyć przeszkody dla innowacyjności w projektowaniu przestrzeni publicznych. Z drugiej strony są tacy, którzy uważają, że przepisy te są niezbędne dla zapewnienia podstawowego poziomu bezpieczeństwa i jakości życia, zwłaszcza dla najmłodszych mieszkańców. Warto również zauważyć, że nowelizacja wywołuje debatę na temat, czy instytucje publiczne powinny w ogóle tak ściśle regulować prywatny sektor budowlany.

Propozycje deweloperów

W kontekście alternatywnych rozwiązań rozważany jest pomysł wprowadzenia elastyczniejszych regulacji, które mogą być dostosowane do specyficznych warunków lokalnych i potrzeb różnych społeczności. Proponuje się również, aby deweloperzy i władze publiczne współpracowały w celu stworzenia bardziej zrównoważonych i przemyślanych norm, które uwzględniają zarówno potrzeby biznesu, jak i oczekiwania społeczności. Inną opcją jest utworzenie systemu certyfikatów lub nagród dla tych, którzy przekraczają minimalne standardy, co mogłoby zachęcić do dążenia do wyższej jakości w budownictwie. W przyszłości może warto również rozważyć implementację technologii inteligentnych budynków jako jednego ze sposobów na poprawę jakości życia i bezpieczeństwa, bez nakładania dodatkowych obciążeń na deweloperów. Należałoby również pomyśleć o mechanizmach społecznej kontroli i konsultacji, które mogą pomóc w wyważeniu różnych interesów i potrzeb. Ostateczne rozwiązania powinny być efektem szerokiej debaty publicznej i różnorodnych badań.

Znowelizowane przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2024 roku. Ich ogólny odbiór jest raczej pozytywny i są postrzegane jako krok w kierunku zwiększenia standardów urbanistycznych. Krytyka wynika głównie z obaw o to, że zmiany będą kolejnym impulsem podnoszącym ceny już i tak drogich mieszkań.

Artykuł Nowe przepisy wzbudzają obawy deweloperów. Chodzi o place zabaw pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.

Inwestycyjny zakup mieszkania zazwyczaj ma dwa cele:

• wypracowanie zysku na wzroście wartości mieszkania w czasie,
• wypracowanie zysku z wynajmu.

Z grubsza możemy uznać, że dla obydwu tych celów istotne są podobne czynniki związane z lokalizacją. Dlatego omówimy tu je zbiorczo.

Czynniki demograficzne

Wszyscy wiemy, że prognozy demograficzne dla Polski nie są dobre – liczba ludności w naszym kraju będzie się kurczyć. Jednak wybierając miejsce na inwestycyjny zakup mieszkania powinniśmy wniknąć w temat nieco głębiej. Otóż wyludniają się przede wszystkim lokalizacje peryferyjne, czyli, w skrócie, takie, które nie dają perspektyw zatrudnienia. Największe miasta będą się rozwijały. Dotyczy to także terenów podmiejskich oraz małych miast i wsi pełniących rolę “sypialni” głównych ośrodków. Dlatego, mimo ogólnie niekorzystnych trendów demograficznych, nadal jest sporo lokalizacji, w których popyt na mieszkania będzie rósł. Właśnie tam należy inwestować.

W kontekście demografii jest jeszcze jeden czynnik, który należy brać pod uwagę. To struktura gospodarstw domowych. Są one coraz mniejsze, czyli w jednym mieszkaniu mieszka coraz mniej osób. Trend ten jest silniejszy tam, gdzie dominuje bardziej nowoczesny styl życia i sprawia, że problem spadku liczby ludności nie przekłada się wprost na mniejszy popyt na mieszkania.

Infrastruktura i dostępność

Niektóre lokalizacje kuszą niskimi cenami. Przez to łatwo wpaść w pułapkę, bo może się wydawać, że z takiej inwestycji będzie duży zwrot. Kluczowe jest, aby mieszkanie miało dostęp do infrastruktury oraz by można było z niego łatwo i szybko dotrzeć do istotnych punktów, takich jak centra handlowe, szkoły, szpitale, miejsca pracy. Ważny jest więc dostęp do transportu publicznego oraz rozbudowana sieć dróg.

Rozwój i plany urbanistyczne

Inwestowanie w bardziej peryferyjne lokalizacje ma sens, jeśli weźmiemy pod uwagę plany rozwoju danego miejsca. Tak naprawdę jest to jedna z lepszych strategii inwestowania długoterminowego. Jeśli mieszkania w nowej inwestycji są tanie, ponieważ stoją niemal “po środku niczego”, jednak wiemy, że w ciągu kilku lat powstanie tam infrastruktura oraz więcej bloków i domów – jest to prognoza szybkiego wzrostu wartości lokalu. Dotyczy to także wybranych dzielnic dużych miast. Niektóre z nich są tańsze, ponieważ brakuje im kluczowych inwestycji. Jeżeli takie inwestycje są planowane (np. nowa linia tramwajowa lub linia metra), to ceny tam będą rosły.

Czynniki ekonomiczne

Wybierając lokalizację na inwestycyjny zakup mieszkania, warto też brać pod uwagę, oprócz demografii, czynniki ekonomiczne. Jaki jest bieżący i prognozowany poziom bezrobocia? Jakie są średnie zarobki? Jak szybko rosną, szczególnie w porównaniu z inflacją i średnią krajową? Jaka jest dynamika rynku pracy? Jakie są plany i perspektywy rozwoju gospodarczego danego miasta lub regionu? To wszystko będzie w najbliższych latach wpływało na ceny mieszkań w danej lokalizacji.

Rynek wynajmu

Jeśli nastawiasz się na zarobek z wynajmu mieszkania, sprawdź lokalizację pod tym kątem. Jaki jest tam popyt na wynajem? Jakie są średnie stawki czynszów? Kto głównie wynajmuje w danej lokalizacji? To ostatnie pytanie jest istotne pod kątem wyboru odpowiedniej wielkości mieszkania oraz jego aranżacji, ponieważ inne potrzeby będą mieli studenci, inne samotne osoby na dorobku, a jeszcze inne – rodziny z dziećmi.

Spiesz się powoli!

Jak widzisz – już przy podstawowej analizie jest sporo czynników, które należy wziąć pod uwagę, wybierając lokalizację pod inwestycyjny zakup mieszkania. Ważne jest to, abyś taką analizę przeprowadził dokładnie i nie podejmował pochopnych decyzji.

Artykuł Co uwzględnić przy wyborze lokalizacji mieszkania inwestycyjnego? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości Life.