Wg raportu NBP realne ceny mieszkań spadają
Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego (NBP) pokazuje, że w II kwartale 2026 roku większość realnych wskaźników cen nieruchomości miała ujemną dynamikę. Jednocześnie ceny transakcyjne pozostawały względnie stabilne, a różnica między stawkami ofertowymi i faktycznie uzyskiwanymi podczas sprzedaży wyraźnie się zwiększyła.
Raport NBP dotyczący rynku mieszkaniowego w II kwartale 2026 roku wskazuje na zmianę sytuacji po okresie bardzo szybkich wzrostów cen. Na 16 największych analizowanych rynkach nominalne ceny mieszkań pozostawały na względnie stabilnym poziomie. Po uwzględnieniu inflacji oraz zmian wynagrodzeń obraz rynku jest jednak inny. Większość wskaźników realnych cen mieszkań spadała.
Ceny mieszkań rosną wolniej niż inflacja
W II kwartale średnia transakcyjna cena nowego mieszkania w siedmiu największych ośrodkach wyniosła 14 444 zł za metr kwadratowy. Była więc zaledwie o 0,6 proc. wyższa niż rok wcześniej.
Nieco większą dynamikę odnotowano w grupie dziesięciu kolejnych dużych miast. Tam średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wyniosła 11 037 zł za metr kwadratowy, czyli o 3,1 proc. więcej niż rok wcześniej. W ujęciu kwartalnym stawka praktycznie się nie zmieniła. Zmiana wyniosła zaledwie -0,1 proc.
Oznacza to, że mieszkania mogą być nominalnie nieco droższe, ale jednocześnie ich cena rośnie wolniej niż poziom cen w gospodarce lub dochody gospodarstw domowych. Właśnie na tym polega spadek realnych cen. Nie należy więc utożsamiać go z przeceną mieszkań widoczną w złotych na rynku.
Coraz większy rozdźwięk między ofertą a transakcjami
Istotnym elementem obrazu rynku jest różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Szczególnie wyraźnie widać ją w stolicy. W II kwartale średnia cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie wynosiła 19 059 zł za metr kwadratowy. Średnia cena transakcyjna była natomiast znacznie niższa i sięgała 16 723 zł za metr kwadratowy. Różnica wynosiła 2 336 zł za metr kwadratowy, czyli około 12,3 proc. W przypadku mieszkania o powierzchni 60 metrów kwadratowych różnica to około 140 tys. zł.
Nie oznacza to jednak, że właśnie taki rabat może uzyskać każdy kupujący. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne dotyczą różnych lokali. Dane pokazują jednak, że oczekiwania sprzedających coraz częściej rozmijają się z kwotami, które są akceptowane przez nabywców.
Kupujący zyskują więcej czasu na decyzję
Zmiany widoczne są także w czasie sprzedaży mieszkań. Według NBP na rynku wtórnym w 16 analizowanych miastach przeciętny czas sprzedaży, liczony jako średnia z czterech kwartałów, wydłużył się do około 1,5 kwartału. Rok wcześniej było to około 1,3 kwartału.
Jednocześnie na części rynków oferta mieszkań pozostaje szeroka. W Warszawie w II kwartale dostępnych było ponad 13,5 tys. nowych lokali, czyli o 14,2 proc. więcej niż kwartał wcześniej.
Aktualne dane nie oznaczają gwałtownego spadku nominalnych cen ani początku krachu na rynku mieszkaniowym. NBP wskazuje przede wszystkim na stabilizację cen i ograniczoną siłę popytu. Dla kupujących oznacza to natomiast większy wybór, więcej czasu na analizę ofert oraz potencjalnie większą przestrzeń do negocjacji.
